شرایط و نحوه مشارکت در ساخت و ساز ساختمان/قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

مشارکت در ساخت و ساز در حقیقت نوعی قرارداد می باشد که در زمینه ساخت و ساز و پیمانکاری منعقد می شود. این قرارداد در رابطه با همه پروژه های مسکونی تجاری و … قابل اجرا است. قراردادهای مربوط به مشارکت در ساخت، از مهمترین قراردادها محسوب می شوند زیرا به صورت مستقیم بر دارایی و مال طرفین اثر می گذارند. بنابراین قوانینی برای مشارکت در ساخت مشخص شده است.

نحوه مشارکت در ساخت چگونه است؟

نحوه مشارکت کردن در ساخت و ساز اینگونه است که مالک قطعه ای از زمین یا ساختمان را که قصد دارد در آن واحدهای تجاری و مسکونی بسازد ولی برای ساخت آن سرمایه و پول کافی ندارد با شخص دیگری وارد مشارکت می شود و ساخت و ساز را انجام می دهد. مالک زمین پس از عقد قرارداد در پروژه ساخت از امکانات، خدمات و سرمایه پیمانکار می تواند بهره مند شود. بر اساس قراردادی که بین دو طرف منعقد می شود درصدی از پروژه به سازنده تعلق پیدا می کند. یعنی هزینه ها بین مالک و سازنده تقسیم می شود.

شرایط مشارکت کردن در ساخت و ساز

در خصوص نحوه مشارکت و شرایط آن لازم است به نکات زیر توجه کنید.

• محاسبه میزان شرکت و درصد سود باید بین طرفین بر اساس نرخ تورم و همچنین تغییرات قیمت مسکن انجام شود.
• هزینه پروژه بر اساس عوامل گوناگونی مثل منطقه و شهر مورد نظر تفاوت دارد. هزینه ساخت و ساز برحسب قیمت هر متر از آپارتمان نوساز در منطقه و شهر مورد نظر حساب می شود.

• معمولاً سهم مالک از پروژه ۵۵ درصد و سهم پیمانکار ۴۵ درصد تعیین می گردد. گاهی ممکن است تغییراتی در آن به وجود آید و به ۶۰ و ۴۰ درصد برسد.
• قبل از هر اقدامی در پروژه مشارکتی ابتدا ارزش ملک باید محاسبه شود. تعیین میزان سود و ارزش ملک با فرمول ویژه انجام می شود.
• همان‌طور که گفتیم مشارکت در ساخت و ساز یک نوع قرارداد است و خاصیت قرار داد این است که باید طبق نظر طرفین تنظیم شود. به عنوان مثال شرایط قرارداد و میزان سود و … را طرفین می‌توانند توافقی انجام دهند.
• پس از آن که قرارداد مشارکت منعقد شد، پیمانکار باید به مالک وجهی را پرداخت کند تا در طول انجام پروژه، مالک مکانی برای سکونت تهیه کند.
• بهتر است به هنگام عقد قرارداد یک نفر به عنوان داور بین طرفین تعیین شود تا اگر مشکلی بین آنها رخ داد بتواند به قضاوت بپردازد. در این شرایط دیگر نیازی نیست برای برطرف کردن اختلافات به مراجع قانونی و دادگاه مراجعه شود.
• اگر قرارداد مشارکت بین فرد و یک شرکت پیمانکاری امضا شود حتماً باید مهر شرکت و امضای رسمی آن پای قرارداد درج گردد.
• اگر زمان قرارداد به پایان برسد ولی ساخت و ساز هنوز تمام نشده باشد هر دو طرف می توانند مطالبه ضرر کنند. البته باید شرایط آن قبلا در قرارداد نوشته شده باشد.
• یکی از مهمترین نکات در رابطه با مشارکت ساخت و ساز، دریافت ضمانت جهت اجرای تعهدات پروژه می باشد.

روش تعیین درصد در مشارکت ساخت و ساز

همانطور که گفتیم بین شرکا قرارداد بسته می شود و درصد مشارکت در آن تعیین می گردد تا از بروز اختلاف بین آنها جلوگیری شود. در قدم اول سرمایه هر دو طرف توسط کارشناس ارزش گذاری می شود. پس از آن مبلغ را بر سرمایه تقسیم می کنند و سپس قیمت ملک تعیین می شود. پس از آن هزینه ساخت و ساز تخمین زده می شود و کل سرمایه مالک و پیمانکار را برابر با ارزش کل پروژه می دانند. یک فرمول کلی وجود دارد و نحوه تعیین مقدار سهم برحسب قیمت هر متر از آپارتمان در آن منطقه حساب می شود.

انواع مختلف مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکتی بر حسب عرف و قوانین جامعه به چند نوع تقسیم می شود.

• روش مشارکت در ساخت به این شکل است که مالک زمینی را به پیمانکار ارائه می دهد و طرف دیگر که همان پیمانکار ساختمان است، هزینه های ساخت را بر عهده می گیرد. در این قرارداد لزومی ندارد قیمت زمین ذکر شود. پیمانکار تعهد می دهد که پروژه را با کیفیت مورد نظر و در زمان مشخص شده تحویل دهد. در آخر مالک و پیمانکار در کل سرمایه با هم سهیم می شوند.
• یک نوع دیگر از قرارداد مشارکت ساخت وجود دارد که در آن کار به شکل مرحله ای صورت می گیرد. یعنی با پایان رسیدن هر مرحله سهمی از ملک به پیمانکار انتقال داده می شود. مثلاً طرفین با هم توافق می‌کنند پس از اتمام زیرسازی نما و یا اسکلت بندی یک دانگ از ملک به پیمانکار انتقال داده شود.
• یک نوع دیگر از قرارداد توافقی بین پیمانکار و مالک وجود دارد که بر اساس آن چنانچه ساخت ملک به مرحله مشخصی برسد مالک زمین یک وکالت به پیمانکار می دهد و بر طبق این وکالت سهم سازنده به او انتقال داده می شود و سازنده می تواند اقدام به تنظیم سند رسمی کند.
• نوع دیگری از قرارداد هم وجود دارد که از همان ابتدای کار سه دانگ از پروژه به پیمانکار انتقال داده می شود و پیمانکار پس از آن ساخت و ساز را شروع می کند.

مزایای مشارکت در ساخت و ساز

اگر بخواهید ساختمان قدیمی و کهنه خود را بدون هیچ دردسری نوسازی کنید و سرمایه کافی ندارید بهترین راه ساخت مشارکتی می باشد و البته این راه سریع ترین و آسان ترین راه هم محسوب می شود. نوسازی ساختمان باعث می‌شود که ساختمان شما در برابر زلزله مقاوم سازی شود و استانداردهای لازم ساختمان سازی در آن اجرا گردد. یکی دیگر از مزایای مشارکت در ساخت، افزایش زیبایی ساختمان می باشد. در مشارکت ساخت و ساز وضعیت سکونت افراد بهبود پیدا می کند. اجرای پروژه نوسازی چه مشارکتی باشد و چه فردی باعث افزایش یافتن ارزش ملک خواهد شد. یکی از مهمترین مزایایی که برای مشارکت در ساخت می توان در نظر گرفت، صرفه جویی در انرژی، زمان و همچنین بودجه مالی مالک می باشد. مخصوصاً اگر طرف قرارداد یک شرکت پیمانکاری معتبر باشد می تواند پروژه ساختمانی را به بهترین شکل ممکن و با تسلط کافی اجرا کند. همچنین در هزینه های خرید لوازم و مصالح اولیه هم صرفه جویی خواهد شد.

قوانین مربوط به مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکتی یک نوع قرارداد حقوقی است که دارای اثرات قانونی می باشد. بنابراین لازم است در عقد قرارداد به قوانین مشارکت توجه کنید. مهمترین قوانینی که در رابطه با قراردادهای مشارکت وجود دارند عبارتند از:

• قوانین شهرداری
• مقررات ملی ساختمان و قوانین مهندسی
• قوانین تفکیک سند و قوانین ثبتی قانون کار
• قانون بیمه
• قانون جزایی و مدنی

در بین همه قوانین مشارکتی که نام بردیم بد نیست بدانید یک قانون تاثیر بیشتری بر قرارداد مشارکتی می‌گذارد و آن هم قانون پیش فروش می باشد. لازم به ذکر است پروژه مشارکتی باید قرارداد شفاف، محکم و قانونی داشته باشد. اگر نسبت به قوانین مشارکت آگاهی نداشته باشید می تواند تبعات ناگواری به دنبال داشته باشد. مشارکت در ساخت از پیچیده ترین قراردادهایی است که بین طرفین منعقد می شود. جالب است بدانید بیشترین دعاوی که در دادگستری طرح می شود به علت همین اختلافات قراردادهای مشارکتی می باشد. به همین خاطر لازم است قرارداد مشارکت در نهایت دقت و آگاهی تنظیم گردد و همه تعهدات طرفین در آن منعقد شود.

راهنمای تنظیم کردن قرارداد مشارکت

اگر می خواهید قرارداد مشارکتی منعقد کنید بهتر است آن را طبق روال زیر انجام دهید.

• قرارداد مشارکتی قرارداد بسیار مهمی است و بهتر است در دفاتر اسناد رسمی آن را انجام دهید. در این شرایط اگر هر گونه مشکلی بین طرفین رخ دهد یک ضمانت اجرایی معتبر و قوی در اختیار آنها قرار دارد.
• کلیه تعهدات و حقوق طرفین قرارداد باید به صورت شفاف و کامل در قرارداد منعقد شود.
• میزان سهم مالک و سازنده باید به صورت واضح و شفاف در قرارداد منعقد شود.
• در قرارداد باید شروطی تحت عنوان شروط ضمن عقد منعقد شود. این شروط باعث محکم شدن ضمانت اجرایی کار و انجام تعهد طرفین می گردد.

سازنده و یا پیمانکار مشارکت در ساخت و ساز چه خصوصیاتی باید داشته باشد؟

سازنده ممکن است شخصی حقیقی و یا شرکت حقوقی باشد. در بیشتر پروژه های کوچک و یا زمین هایی که دارای متراژ پایینی هستند یک شخص حقیقی ساخت و ساز را انجام می دهد. این شخص ممکن است از یکی از افراد بنگاه معاملات ملکی و یا هر فرد دیگری باشد. موضوع بسیار مهم این است که از شخص سازنده شناخت کافی داشته باشید. شناخت شما از پیمانکار و اطمینان از توانایی او برای ساخت و ساز اهمیت بسیار زیادی دارد. بنابراین هرگز با افرادی که هیچ شناختی از آنها در این زمینه ندارید شراکت در ساخت را انجام ندهید. حتی اگر از شخص سازنده شناخت کافی دارید باز هم باید بین شما قرارداد رسمی منعقد شود و همه جزئیات شراکت و تعهدات طرفین در آن درج گردد. قرارداد مشارکت یک نوع قرارداد بسیار مهم است که باید در تنظیم آن بسیار دقت شود.

کلام آخر

مشارکت در ساخت و ساز برای پروژه های مختلفی مثل ساختمان های تجاری و مسکونی قابل اجرا است. در این قراردادها طرفین باید مسائل حقوقی را به خوبی رعایت کنند و به تعهدات خود کاملاً عمل نمایند. قرارداد مشارکت در ساخت و ساز از مهم ترین قراردادهای موجود می باشد که باید همه موارد قانونی و نکات حقوقی در آن رعایت شود. کارشناسان ایبک امداد آماده اند تا در زمینه قوانین مربوط به مشارکت در ساخت و ساز به شما کاربران گرامی مشاوره دهند.