تفاوت قولنامه و مبایعه نامه | فرق مبایعه نامه با سند رسمی

در زمان معامله ملک اولین مسئله ‌ای که مطرح می شود، ایجاد یک قرارداد کتبی بین فروشنده و خریدار می باشد که بسته به ویژگی ها و مشخصاتی که دارد، به آن مبایعه نامه یا قولنامه می گویند. اما در مبحث معاملات یکی از رایج ترین مباحثی که مطرح است، تفاوت مبایعه نامه و قولنامه می باشد. معمولاً افراد و جامعه این دو اصطلاح را به جای هم به کار می برند. بدون اینکه دقیقاً بدانند که معنی قولنامه یا مبایعه نامه چیست؟ در واقع این دو واژه هر دو دارای قوانین و تعاریف مربوط به خود می باشند که کاملاً آنها را از هم مجزا می کند.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

برخی از افراد معتقدند که قولنامه مرکب از اصطلاحات قول و نامه می باشد و آن را به قول و تعهدی مکتوب تفسیر می کنند. بر همین مبنا اعتقاد دارند که با استفاده از قولنامه نمی توان متعهد را ملزم به انجام تعهد کرد. اما مبایعه نامه که اصطلاح بیع به معنای خرید و فروش در آن وجود دارد، به این معناست که متعهد ملزم است تا تعهدات خود را که در مبایعه نامه قید شده است، به طور کامل انجام دهد. البته در نظر داشته باشید تمامی مباحثی که در خصوص مبایعه نامه ذکر می شود، در واقع همان چیزی است که در قولنامه نیز وجود دارد. به همین جهت نمی توان قولنامه و مبایعه نامه را از همدیگر متفاوت دانست و آثار حقوقی آن را مجزا نمود.

به عبارتی دیگر ضمانت اجرایی که برای قولنامه در نظر گرفته اند، مانند دیگر قراردادهایی که بین طرفین منعقد می شود، در دادگاه معتبر است و مفاد آن قابلیت اجرایی دارد.

بر همین اساس می ‌توان متعهد را به انجام تعهداتش اجبار نمود. به طور مثال اگر فروشنده از انجام تعهد مبنی بر انتقال رسمی سند ملک به خریدار امتناع نماید، خریدار می تواند از دادگاه درخواست کند و فروشنده را برای سند زدن در دفترخانه حاضر کند. همچنین دادگاه این صلاحیت را دارد که در صورت تقاضای خواهان حکم به الزام انجام معامله و پرداخت وجه التزام نماید.

مبایعه نامه چیست؟

احتمالاً شما هم بارها در موقعیت های مختلف اصطلاح مبایعه نامه را شنیده ‌اید و طبیعتاً اولین چیزی که با شنیدن این اصطلاح به ذهنتان خطور کرده است، مبایعه نامه املاک بوده است.

در واقع مبایعه نامه نوعی سند عادی است که به واسطه آن طرفین معامله اعم از خریدار و فروشنده در خصوص مالی که مورد معامله قرار گرفته است، با همدیگر توافق می کنند. به این صورت که در زمان و مکان خاصی مال را تحویل داده و ثمن آن را دریافت نمایند.

در خصوص تفاوت مبایعه نامه و قولنامه ‌می توان گفت که مبایعه نامه صرفاً مخصوص به ملک نیست. بلکه خرید و فروش سایر اموال همچون خودرو، موبایل، آهن آلات و هر وسیله دیگری نوعی بیع محسوب می شود. در مبایعه نامه طرفین قرارداد تعهداتی را می پذیرند و هر دو ملزم به اجرای آن هستند. اگر صرفاً یکی از طرفین تعهداتی را برعهده بگیرد، آن معامله دیگر بیع نخواهد بود و سندی که بین آنها تنظیم می شود بیع نامه نیست.

در حقیقت مبایعه نامه یک سند عادی است و صرفاً بین طرفین قرارداد و قائم مقام آنها قابلیت اجرایی دارد. دقیقاً تفاوت سند رسمی با عادی نیز در همین است. به این صورت که سند عادی صرفاً بین طرفین قرارداد ملزم است. اما سند رسمی به طور کامل رسمیت دارد و در برابر تمامی ارگان ها و مراکز، قابل استفاده و استناد است.

حتی در مواردی که قانونگذار تنظیم سند رسمی را اجباری نموده است، مانند خرید و فروش ملک به محض انعقاد مبایعه نامه خریدار مالک آن مال می شود. چرا که در قانون ایران اصل بر رضایی بودن عقود است. اما مطابق با قوانین ثبت صرفا کسی که نامش در دفتر اسناد رسمی ثبت شده به عنوان مالک محسوب می شود. در غیر این صورت خریدار حتی با پرداخت ثمن نیز در آینده برای اثبات مالکیت خود با مشکلاتی مواجه می شود. به همین جهت لازم است بعد از بیع حتماً اقدام به تنظیم سند رسمی نماید.

قولنامه چیست؟

برخی مواقع ممکن است برای شما هم پیش آمده باشد که قصد خرید یا فروش مالی را دارید، اما شرایط آن برای شما فراهم نیست. مثلاً برای خرید یک مال پول کافی ندارید و یا برای فروش مالی نیاز به فرصتی برای تسویه حساب هایی با شهرداری، اداره دارایی و … دارید.

در چنین شرایطی طرفین معامله با یکدیگر قراردادی تنظیم می کنند و در آن ملزم می شوند که در زمان و مکان خاصی تعهدات خود را انجام دهند. و برای انتقال سند رسمی در دفترخانه حاضر شوند. به چنین قراردادی قولنامه می گویند.

به عبارتی دیگر در صورتی که خریدار و فروشنده قصد داشته باشند معامله ای را در آینده انجام دهند، اما در حال حاضر برای ایشان مقدور نیست، با نوشتن قولنامه ای بین خود تعهد می نمایند که در زمان مشخصی معامله مورد نظر را انجام دهند. به طور مثال شخص الف قصد دارد خانه ای را از شخص ب خریداری نماید. اما ثمن معامله کافی نیست. در این صورت قولنامه ای بین خود تنظیم می کنند و خریدار مبلغی را به فروشنده به عنوان پیش پرداخت می دهد و الباقی را در قولنامه ذکر می کند که چه مدت زمانی پرداخت کند. بعد از اتمام مدت زمان پرداخت ثمن و انجام تعهدات مورد نظر، شخص ب نسبت به انتقال سند رسمی به شخص الف اقدام می کند.

در برخی شرایط نیز ممکن است در معامله ای فروشنده برخی از کارهای اولیه انتقال سند از قبیل مفاصا حساب شهرداری، مالیات و کارهای اداری را به طور کامل انجام نداده باشد. در این صورت نیز قراردادی با عنوان قولنامه بین طرفین منعقد می‌ شود که در آن متعهد می ‌شوند تمامی تعهدات انجام شود و در زمان و مکان خاصی معامله صورت گیرد.

ویژگی مبایعه نامه

معمولاً مبایعه نامه در سه نسخه تنظیم می شود که هر سه مورد باید با خطی یکسان و به صورت یک شکل نوشته شود. در گذشته برای نوشتن قراردادها و مبایعه نامه های یک شکل از کاربن استفاده می کردند. اما در حال حاضر یک نسخه را می نویسند و دو نسخه از روی آن کپی می گیرند.

در سال های اخیر جهت رسمیت دادن به مبایعه نامه هم تصمیماتی گرفته شد که بر مبنای آن باید در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور ثبت شود و یک کد رهگیری به طرفین داده شود. همچنین مبایعه نامه باید دارای هولوگرامی با شماره ثبت معتبر باشد.

مبایعه نامه دارای قسمت های مختلفی است که باید توسط خریدار یا فروشنده یا فردی به نمایندگی از آنها کامل شود. این مشخصات عبارتند از :

• نام و نام خانوادگی و همچنین مشخصات کامل خریدار و فروشنده
• اطلاعات کامل در خصوص موضوع مورد معامله
• درج کامل جزئیات معامله
• مبلغ و ثمن مورد توافق طرفین
• درج جزئیات پرداخت ثمن
• شرایط تسلیم مال مورد معامله و همچنین شرایط انتقال مدارک و اسناد
• آثار قرارداد مطابق با قانون رایج کشور
• تعهدات طرفین قرارداد و شروط ضمن عقد
• جرایم و خساراتی که در پی فسخ معامله باید پرداخت گردد
• در نهایت امضای طرفین قرارداد و دو شاهد و همچنین متصدی املاک

نکات مهم در خصوص تنظیم مبایعه نامه و قولنامه

در صورتی که قصد دارید ملک و یا مالی را خریداری نمایید، و با فروشنده توافق کرده‌ اید که مبایعه نامه یا قولنامه ای برای آن تنظیم کنید، نکات زیر را در نظر بگیرید.

مبایعه نامه باید به صورت قانونی تنظیم شده باشد

توجه داشته باشید که در تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه جانب احتیاط را رعایت کنید. به این صورت که بر اساس قوانین موجود در کشور اقدام به تنظیم قراردادی نمایید که در آن ملزم به تنظیم سند رسمی در زمانی خاص باشید.

از وجود ملک اطمینان حاصل کنید

برای خرید هر نوع ملکی حتماً از آن دیدن کنید و خودتان به مکان مورد نظر مراجعه نمایید و تا قبل از این که از وجود آن ملک مطمئن نشدید اقدام به امضای هیچ نوع قراردادی اعم از مبایعه نامه یا قولنامه نکنید. البته صرفاً رویت ملک دلیل بر اطمینان شما نخواهد بود. بلکه لازم است تمامی اسناد و مدارک را کنترل کنید و از مالک بودن فروشنده اطمینان حاصل نمایید.

نحوه پرداخت ثمن را مشخص کنید

طبیعتاً برای خرید هر نوع ملکی بخشی از ثمن توسط خریدار پرداخت نمی شود و خریدار نمی تواند به صورت یک جا و نقدا همه مبلغ را پرداخت کند. اگر شما نیز قصد دارید ملکی را به صورت اقساطی یا به صورت چکی خریداری کنید، حتما توجه داشته باشید که تاریخ پرداخت ثمن را باید به صورت دقیق در قولنامه یا مبایعه نامه ذکر کنید تا بعدها مشکلی برایتان پیش نیاید. و فروشنده نخواهد قبل از رسیدن موعد ثمن را مطالبه کند.

ذکر موارد استثنا در قرارداد

همانطور که بیان داشتیم، مبایعه نامه و قولنامه نوعی قرارداد است که برای معامله املاک مورد استفاده قرار می گیرد. به طور مثال یک ملک نیمه ساخته را خریداری می کنید، و تا مدت زمان ذکر شده باید مبلغی از ثمن را پرداخت نمایید.

در صورتی که مبلغ را در راسن زمان مقرر پرداخت نکنید، باید مبلغی را به عنوان جریمه پرداخت نمایید. و اگر در زمان تحویل سند، فروشنده موفق نشده باشد ملک را به موقع تحویل دهد، باید مبلغی را به عنوان جریمه به خریدار پرداخت کند.