آیا تعمیرات و بازسازی ملک نیاز به مجوز دارد؟

در بازسازی ملک و ساختمان یکی از مراحل بسیار مهم دریافت مجوز بازسازی می‌باشد. در صورتی که شما نیز قصد بازسازی ملک خود را دارید، شاید این سوال برایتان به وجود آید که آیا برای بازسازی ساختمان مجوز شهرداری لازم است یا خیر؟ در جواب این سوال به صورت کوتاه می‌توان گفت که هم بله و هم خیر. برخی از اقدامات نیاز به مجوز شهرداری ندارند، اما برخی دیگر حتماً پس از اخذ مجوز شهرداری باید انجام شوند.

بازسازی ملک و ساختمان چیست؟

همانطور که از اسم بازسازی مشخص است به معنای مرمت و ترمیم دوباره ملک و ساختمان است. بازسازی می‌تواند اهداف گوناگونی داشته باشد در حقیقت ساختمانی که از ساخت اولیه آن مدت معینی می‌گذرد دچار ایرادات و فرسودگی‌هایی خواهد شد. در این حالت بهترین گزینه برای اینکه عمر بنا بیشتر شود، بازسازی ملک می‌باشد.

در مورد بازسازی ملک و ساختمان چیز مهمی که مطرح می‌گردد این می‌باشد که بازسازی انواع گوناگونی می‌تواند داشته باشد. در حقیقت این کار برای همه املاک و ساختمان‌ها به صورت ثابت اجرا نمی‌گردد. این بدین معنا خواهد بود که هر ملک و ساختمان با توجه به میزان خرابی، فرسودگی و همچنین سلیقه افرادی که در آن زندگی می‌کنند بازسازی می‌شود. بازسازی آپارتمان و خانه با بازسازی ساختمان‌های اداری و تجاری متفاوت است. بازسازی برای هر کدام از محیط‌ها قابل اجرا می‌باشد.

در حقیقت برای بالا بردن کیفیت محیطی که افراد در آن کار یا زندگی می‌کنند این پروسه انجام می‌شود. برخی ممکن است که بازسازی و نوسازی را با یکدیگر اشتباه بگیرند و تصور نمایند که هر کدام از عملیات‌ها که با هدف تغییر  تجاری و یا مسکونی انجام می‌گردد بازسازی نامیده می‌شود، اما این گونه نیست. چون نوسازی به معنی ترمیم قسمت‌های آسیب دیده می‌باشد و در بیشتر موارد لازم نخواهد بود که ساختمان به صورت کلی تخریب گردد.

اما در بازسازی ملک مقدار تخریبی که انجام می‌شود معمولاً گسترده‌تر و بیشتر می‌باشد. برای نوسازی ساختمان‌ها در اکثر مواقع به مجوز نیازی نخواهد بود، اما در مورد بازسازی ملک تفاوت دارد و دریافت مجوز برای بازسازی ملک یکی از مراحل مهم آغاز پروژه می‌باشد.

پروانه بازسازی ملک

یکی از وظایف شهرداری‌های گوناگون که در لیست مسئولیت‌ها و کارهای آنان قرار گرفته است ارائه پروانه تعمیرات برای ساختمان‌ها می‌باشد. در حقیقت شهرداری طبق قانون وظیفه دارد که مجوز بازسازی ملک را در اختیار افراد متقاضی قرار دهد.

پروانه تعمیرات ساختمان مجوزی می‌باشد که بر اساس قوانین و بررسی‌هایی که شهرداری تعیین نموده است افراد می‌توانند طبق آن بازسازی ملک خود را شروع کنند. بهتر است اطلاع داشته باشید که عدم دریافت مجوز بازسازی ملک و عدم پیگیری آن می‌تواند برای ملکی که بازسازی می‌کنید مشکلات قانونی به وجود آورد.

برای هر یک از مشکلات راهکارهای قانونی ویژه‌ای تعریف گردیده است که با حضور در کمیسیون‌های مختلف و مراجعه به شهرداری قابل برطرف کردن می‌باشند. امکان دارد که در برخی مواقع افراد مجبور شوند جریمه‌هایی را طبق قانون پرداخت کنند.

به صورت کلی دریافت مجوز بازسازی ملک و همچنین پروانه تعمیرات مقوله پیچیده‌ای می‌باشد. در حقیقت برای برخی از موارد بازسازی، نیاز به مجوز خواهد بود. این بدان معنا خواهد بود که برای برخی از اقدامات بازسازی ملک نیاز به مجوز مستقیم نخواهد بود. در ادامه هر کدام از این موارد را به صورت مفصل بررسی می‌کنیم.

دریافت مجوز بازسازی ملک 

همانطور که گفته شد با توجه به قوانین شهرداری برای همه پروژه‌های عمرانی باید مجوز ساخت دریافت شود، که بازسازی ملک نیز از جمله این پروژه‌ها محسوب می‌شود. اگر می‌خواهید بازسازی ملک را انجام دهید و مجوز شهرداری نگیرید، شهرداری برای این کار جریمه‌های در نظر گرفته است. بازسازی‌های بدون مجوز که سبب جریمه شدن از شهرداری می‌گردد عبارت هستند از:

• حذف برخی از دیوارهای ملک که موجب ریزش ساختمان خواهد شد.
• تغییر دادن کاربری ملک
• تجاوز به معابر
• تعویض دیوارهایی که موجب حذف پارکینگ می‌گردد.
• رعایت نکردن اصول فنی و بهداشتی
• نبود پارکینگ
• برخلاف پروانه ساخت احداث بنا کردن

کدام اقدامات نیاز به مجوز ندارند؟

اگر بازسازی ملک به گونه‌ای است که موجب تغییر در مفاد پروانه نمی‌شود لازم نخواهد بود که از شهرداری مجوز بگیرید و بازسازی ملک نیاز به مجوز ندارد عبارت هستند از:

• بازسازی ملک که شامل مرمت و ترمیم ساختمان می‌گردند. برای نمونه مرمت و ترمیم شیروانی، آسفالت، ترمیم و یا تعویض غیر گونی، عوض کردن موزائیک‌ها و سرامیک‌ها و دیگر موارد مشابه.
• مواردی که برای تعویض و یا تعمیر کف سازی طبقات اصلی ساختمان و زیر زمین انجام می‌شود.
• مواردی مانند نقاشی داخلی، نصب کاشی، سفیدکاری و نمای خارجی ساختمان.
• مرمت و تغییر نمای ساختمان و یا نماسازی دوباره آن
• تغییر حیات ساختمان و ترمیم دیوارها
• اضافه کردن برخی از موارد مانند حوض یا استخر
• ایجاد فضاسازی و باغچه و کف سازی ملک بدون حذف پارکینگ
•   مشکلات بهداشتی ملک که می‌تواند شامل تعویض و یا تعمیر سرویس بهداشتی باشد.
• عوض کردن درب و پنجره‌های ملک بدون تغییر کاربری
• مواردی مثل ترمیم و تغییر لوله کشی موارد مربوط به گازرسانی، نصب شوفاژ و ترمیم فاضلاب بدون تغییر محل موتورخانه
• حفر کردن و تخلیه چاه فاضلاب

مواردی که گفته شد برای اجرا به دریافت مجوز نیاز ندارند. اما در بعضی از شهرداری‌ها قانون و حکم این می‌باشد که حتی برای این موارد هم مجوز گرفته شود.

تعمیراتی که در بازسازی ملک نیاز به مجوز دارند

اما برخی از تعمیرات در بازسازی ملک نیاز به مجوز خواهند داشت. طبق قانون مواردی مثل احداث پارکینگ غیر قابل استفاده، ساخت بنا بدون پروانه، طی شدن روند ساخت و احداث ساختمان بر خلاف مواردی که در پروانه درج شده است، تجاوز نمودن به معابر عمومی برای ساخت و ساز، رعایت نکردن قانون‌های شهرداری و اصول فنی و بهداشتی و در نهایت تغییر کاربری ملک به طور غیر مجاز از مواردی می‌باشند که به دریافت مجوز از شهرداری نیاز دارند.

چنانچه هر کدام از مواردی که گفته شد بدون اخذ مجوز انجام شود نقص قانون انجام می‌شود و برای آنها جریمه خاصی لحاظ گردیده است. البته مواردی مثل تغییر دادن محل راه پله‌های اصلی بنا، حذف دیوارهای داخلی و جدا کننده که نقش حمل بار ساختمان را ایفا می‌کند و هر کدام از کارهایی که موجب شود قوانین شهرداری نقض گردد، به دریافت مجوز نیاز خواهد داشت.

البته باید بدانید که دریافت مجوز بدین معنا نیست که برای هر کدام از مواردی که گفته شد حتماً مجوز صادر خواهد شد، بلکه بدین معنا است که هر کدام از آنها به راهنمایی‌های مهندسین و هماهنگی شهرداری نیاز خواهد داشت.

برای درخواست مجوز بازسازی ملک به کجا باید مراجعه کرد؟

در برخی مواقع کاربران به دلیل اینکه اطلاعات کافی از شرایط و همچنین محل اخذ مجوز ندارند، مجوز بازسازی ملک را دریافت نمی‌کنند. در حقیقت این افراد گمان می‌کنند که اخذ مجوز بازسازی ملک یک پروسه هزینه‌بر، دردسرساز و زمان بر است. اما باید بدانید که این گونه نیست و می‌توان این مجوز را در عرض چند روز به راحتی دریافت نمود.

برای اینکه بتوانید مجوز بازسازی ملک خود را دریافت نمایید، باید به شهرداری منطقه خود مراجعه نمایید و فرم درخواست آن را پر کنید. البته برخی از نهادها به صورت اینترنتی نیز فعالیت دارند. برخی از شهرداری‌ها نیز امکان دارد که به صورت اینترنتی و آنلاین این خدمات را ارائه دهند. بنابراین باید به وب سایت شهرداری مراجعه کرده و فرم درخواست مجوز بازسازی ملک را دریافت نمایید.

مدارک مورد نیاز برای گرفتن مجوز بازسازی ملک

برای اینکه مجوز بازسازی ملک را دریافت کنید باید مدارک مشخصی را به شهرداری ارائه دهید. این مدارک عبارت هستند از:

• در ابتدا باید فرم مجوز بازسازی ملک را تکمیل نمایید و در شهرداری پرونده تشکیل دهید.
• سند مالکیت اصلی و همچنین یک کپی از آن را به شهرداری باید ارائه دهید.
• از بنچاق ملک یک کپی باید ارائه شود.
• چنانچه ملک دارای سرقفلی است، باید از سند سرقفلی ملک کپی تهیه شده و ارائه گردد.
• از کارت ملی و شناسنامه کپی ارائه دهید.
• پاسخنامه و یا جوابیه بیمه را ارائه دهید.
• جوابیه آتش نشانی را نیز باید به شهرداری دهید.
• در صورتی که ملک مورد نظر در بافت و منطقه فرسوده قرار دارد، نیاز به مجوز سازمان میراث فرهنگی نیز خواهد بود.
• فرم مجوز باید توسط کارشناس شهرداری تکمیل شده و بخش فنی شهرداری تأیید نماید.

همه مدارکی که گفته شد برای مواقعی است که ساختمان نیاز به تعمیرات جزئی دارد. در صورتی که پروسه بازسازی ملک و تعمیرات آن گسترده‌تر و عمیق‌تر است و تخریب بنا انجام می‌شود، باید علاوه بر مدارکی که گفته شد باید فرم تعهد کارفرما و گواهی استحکام بنا به پرونده شما اضافه شود.

مراحل پروانه و مجوز بازسازی ملک اینگونه است که شما در ابتدا در شهرداری تشکیل پروانه دهید و پس از تکمیل فرم باید از ساختمان مورد نظر بازدید انجام شود. دستور بازدید باید در دبیرخانه ثبت گردد. در روز بازدید مالک باید حضور داشته باشد.

سخن تکمیلی

بازسازی ملک به شیوه‌های گوناگونی می‌تواند انجام گردد. با توجه به درخواست مالک و شرایط ساختمان پروسه بازسازی ملک می‌تواند متغیر باشد و با توجه به این موضوع در برخی مواقع نیاز است که برای بازسازی ملک از شهرداری مجوز دریافت گردد و در برخی مواقع نیز به مجوز شهرداری نیازی نخواهد بود. در مواقعی که می‌خواهید بازسازی ملک خود را انجام دهید، پیشنهاد می‌گردد که با مجموعه‌های متخصص در این زمینه و کارشناسان با تجربه مشورت نمایید.