بازسازی بنا جهت تغییر کاربری و بررسی اصول آن
شاید بتوان گفت که یکی از مهم ترین دلایل بازسازی بنا در تمام دنیا، تغییر کاربری آن به منظور بهره وری بهتر از بنا می باشد.
آشکار است که کاربری ساختمان به معنای چگونگی استفاده از ساختمان برای نوع فعالیتی است که در آن انجام می شود، بنابراین بازسازی بنا برای تغییر کاربری نیاز به اخذ مجوز از شهرداری دارد و جدای از آن نیز باید در هنگام اجرای مراحل مختلف بازسازی به اصول آن توجه داشت.
در مقاله پیش رو تلاش شده است تا نکاتی کارآمد در زمینه بازسازی بنا و جهت تغییر کاربری به منظور آگاهی بیشتر کاربران ارائه شود.
تغییر کاربری بنا
در طی سالیان اخیر بیشتر افراد به ویژه طراحان و معماران به این نتیجه دست یافته اند که بنا ها اجسامی ساکن نیستند و با گذشت زمان کاربری و هدف احداث آن با تغییر کاربری برای هدف و استفاده دیگر سازگار می شود، از سوی دیگر می توان گفت که ارزش بناهای قدیمی کمتر از بناها جدید نیست و به عبارتی می توان آن ها را هم ارزش دانست. یکی از راهکارهای اصلی برای حفظ پویایی و حتی سرزندگی بنا، بازسازی آن در جهت افزایش عمر و استحکام بنا و همچنین تغییر کاربری بنا است.
آشکار است که ساختمان ها از نظر کاربرد دارای انواع کاربری از جمله؛ مسکونی، اداری، تجاری، صنعتی، خدماتی و … و برخی دیگر فاقد کاربری خاصی هستند. کاربری بنا بسته به نیاز و با توجه به شرایط می تواند تغییر کند اما باید توجه داشت که پیش از تغییر کاربری و حتی بازسازی بنا بایستی برای اخذ مجوز به شهرداری مراجعه کرد.
در اینجا باید اشاره کرد که نوع کاربری ساختمان در مجوزی که توسط شهرداری صادر شده، ثبت می گردد، بنابراین در صورت تغییر کاربری بنا و برای بازسازی آن بدین منظور حتما باید به شهرداری مراجعه نمود چرا که تغییر در کاربری بدون داشتن مجوز تخلف محسوب می شود و جریمه دارد.
بازسازی بنا
منظور از بازسازی بنا اعمال یک سری عملیات ویژه بر روی ساختمان و یا قسمت هایی از آن است که با اهداف مختلف انجام می شود. با استفاده از بازسازی می توان به شکلی اقتصادی تر بسیاری از ایراد های موجود در ساختمان را بر طرف و عمر مفید آن را نیز افزایش داد و حتی آن را برای کاربری جدید آماده نمود.
ترمیم و بازسازی بنا با هدف تغییر کاربری آن ممکن است به صورت جزئی و یا کلی انجام شود. در صورت که بازسازی تنها به شکل جزئی باشد در آن تنها بخش هایی از ساختمان شامل دیوارها، سقف، کف و … ترمیم و دچار تغییر می شوند ولی در بازسازی کلی بخش های بیشتری در فرآیند ترمیم و ساخت و ساز درگیر و در نتیجه هزینه های مربوط به آن افزایش می یابد.
آشکار است که با توجه به حساس و تخصصی بودن فرآیند بازسازی، عملیات مربوط به آن را بایستی زیر نظر متخصص با تجربه و به کمک افراد آشنا با این کار انجام داد. بنابراین پیش از انجام کار حتما باید به مراکز معتبر و فنی در زمینه بازسازی بنا مراجعه شود تا ضمن تخمین قیمت ها و مدت زمان انجام کار بتوان از پیش درباره چگونگی طراحی و نتیجه کار آگاهی های لازم را به دست آورد.
مزیت های بازسازی بنا
از جمله مزیت های بازسازی بنا جهت تغییر کاربری آن می توان به موارد نام برده در زیر اشاره کرد:
- تغییر کاربری بنا با صرف کمترین هزینه،
- افزایش ارزش ساختمان تا چندین برابر،
- افزایش کیفیت محل کار و یا زندگی،
- استحکام بخشی به ساختمان،
- تعویض سیستم و المان های قدیمی با سیستم و المان نوین و به روز،
- افزودن و بهبود امکانات رفاهی،
- افزایش ایمنی ساختمان،
- تجربه محیطی مدرن و جدید برای زندگی و کار،
- بهبود کارایی ساختمان با استفاده از سیستم گرمایشی – سرمایشی جدید، لوله های آب، پنجره دوجداره، درب ضد سرقت و … .
بازسازی بنا به منظور تغییر کاربری آن
جدای از نوع تغییر کاربری برای مثال تبدیل بنای مسکونی به مسکونی-تجاری، تبدیل مسکونی به اداری، تجاری، خدماتی و … یا برعکس و یا حتی تغییر کاربری بخشی از ساختمان مانند تبدیل انباری به محل قابل سکونت، تغییر کاربری پارکینگ و … و همچنین طی مراحل اداری اخذ مجوز آن و توجه به نکات، موارد و استثناهای مربوط به دریافت مجوز، بازسازی بنا باید به شیوه ای اصولی و طی مراحلی خاص انجام شود. که در ادامه مورد بررسی قرار می گیرند.
مراحل مربوط به بازسازی بنا
چنانچه در بالا گفته شد امروزه بازسازی بنا با امکان حفظ ارزش بنا و همچنین بهبود وضعیت آن بسیار ساده تر از ساخت بنا به منظور دلخواه می باشد. در ادامه برخی از با اهمیت ترین مراحل بازسازی بنا به منظور کاربری مورد نظر، بررسی می گردد:
-
مرحله نخست (شناخت هدف)
پیش از اقدام به بازسازی در جهت تغییر کاربری بنا، لازم است که به طور دقیق نوع کاربری بنا جهت ایده پردازی، تعیین هزینه ها و سایر مراحل تعیین شود.
-
مرحله دوم (ایده پردازی)
پس از تعیین هدف لازم است که ایده های ذهنی را در بازسازی مورد توجه قرار داد. از جمله مواردی که در ایده پردازی با توجه به تغییر کاربری باید به آن توجه داشت، می توان به موارد زیر توجه کرد:
چگونگی تغییر محل درب اتاق یا ورودی های مختلف، تغییر سیستم روشنایی، تغییر اندازه بخش های مختلف ساختمان، تغییر سیستم سرمایشی- گرمایشی، چگونگی طرح، رنگ و نقاشی دیوارها و سقف، نوع متریال مورد استفاده در تغییر دکوراسیون فضای داخلی و خارجی، تغییر محل پنجره ها و یا تعویض آن ها و … .
-
مرحله سوم (تعیین هزینه ها)
شاید بتوان گفت میزان بودجه اختصاصی جهت بازسازی بنا یکی از موثرترین عوامل در تعیین محدودیت ها و یا حتی پیشبرد فرآیند بازسازی است. با تعیین میزان بودجه می توان متریال مورد نظر را با کیفیت مطلوب تهیه و زیر نظر کارشناس اقدام به بازسازی بنا نمود.
-
مرحله چهارم (مراجعه به مراکز حرفه ای و متخصص)
پس از اخذ مجوز، تعیین هدف و کنار گذاشتن بودجه، لازم است که جهت بازسازی بنا به منظور تغییر کاربری و یا حتی بهبود وضعیت آن به موسسات و افراد متخصص در این زمینه مراجعه نمود.
در این مرحله طراح و یا مرکز مورد نظر با توجه به کاربری فعلی و همچنین هدف از بازسازی و همچنین توجه به ایده ها و انتظارات افراد اقدام به طراحی و سپس بازسازی ساختمان مورد نظر می کنند.
در این مرحله و به منظور بازسازی می توان به دو شیوه عمل نمود؛ نخست اینکه به یک مجموعه و یا شرکت مادر مراجعه کرد و صفر تا صد عملیات بازسازی را به آنها واگذار کرد و دوم اینکه برای تغییر و بازسازی هر بخش به متخصص مربوط به آن مراجعه کرد و هر مرحله از فرآیند بازسازی را به صورت جدا گانه پیش برد.
-
مرحله پنجم (انجام عملیات بازسازی)
در این مرحله تمام امور پژوهشی مربوط به پروژه بازسازی (توافقات، طراحی، اندازه گیری و …) انجام و گام عملیاتی بازسازی آغاز می شود.
در اینجا باید اشاره کرد که نخستین گام در انجام عملیات بازسازی مربوط به تخریب و آخرین مرحله مرمت بنا است. در طی این فرآیند عملیاتی نظیر سیم کشی، عایق کاری، کاشی کاری، گچ کاری، تعویض درب و پنجره، تغییر سیستم گرمایشی- سرمایشی، تعویض کف پوش، اجرای کمد، نقاشی و … انجام می پذیرد.
مدت زمان لازم برای بازسازی بنا جهت تغییر کاربری
عوامل بسیاری بر روی مدت زمان مورد نیاز جهت بازسازی بنا وجود دارد که از جمله آن می توان به موارد زیر اشاره کرد:
کاربری فعلی ساختمان و نوع تغییر کاربری، متراژ بازسازی، شدت تغییرات، فصل انجام کار، منطقه و مکان قرار گیری بنا، دسترسی به امکانات و … .
ویژگی های عمومی مراکز بازسازی بنا
چنانچه در طی متن به آن اشاره شد، برای بازسازی ساختمان به منظورهای مختلف بایستی به افراد و موسسات معتبر در این زمینه مراجعه کرد. به طور معمول بیشتر افراد برای انجام فرآیند بازسازی به منظور تغییر در کاربری بنا ترجیح می دهند به شرکت های معتبر و فنی مراجعه کنند، چرا که صرف هزینه بایستی با اطمینان از دریافت نتیجه دلخواه از بازسازی همراه و هم جهت باشد.
از جمله ویژگی های عمومی شرکت های فعال در زمینه ساخت و ساز و حتی بازسازی بنا می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- داشتن مجوز
شرکت و موسسه هدف بایستی دارای مجوزهای فعال در زمینه های مربوط به بازسازی باشد و همچنین نام آن در سامانه ثبت شرکت ها، ثبت شده باشد.
- داشتن تخصص
چنانچه یک شرکت دارای مجوز و گرید های مربوطه باشد می توان به این نتیجه دست یافت که افراد حاضر درآن برای انجام عملیات های مختلف در بازسازی دارای تخصص و مهارت کافی هستند.
- شفافیت مالی – اقتصادی
مشخص کردن میزان هزینه ها پیش از انجام کار از سوی شرکت و همچنین شفافیت اقتصادی موجب مشخص شدن بسیاری از امور و همچنین رفع ابهامات می گردد.
- ارائه نمونه کار
یکی دیگر از راه های اطمینان از کار شرکت مورد نظر و همچنین تضمین پروژه، مشاهده کاتالوگ و نمونه کارهایی است که توسط آنها اجرا شده و یا اینکه توانایی اجرای آن را دارند.
در نهایت پیشنهاد می شود به منظور بازسازی بنا جهت تغییر کاربری به بهترین شکل ممکن به شرکت های حرفه ای و معتبر در این زمینه مراجعه شود.
بازسازی بنا جهت تغییر کاربری و بررسی اصول آن
امتیاز سردبیر
مجموع امتیاز
بازسازی بنا جهت تغییر کاربری و بررسی اصول آن