نکات بازسازی ساختمان | نکات حقوقی بازسازی ساختمان

با توجه به اینکه امروزه قیمت زمین و خانه بسیار بیشتر شده است و تمایل افراد به زندگی در شهرهای بزرگ بسیار زیاد است، مسلماً توان افراد برای خریدن نسبت به گذشته کاهش پیدا کرده است. اما در عین حال طول عمر مفید ساختمان‌ها بالاتر می‌رود. در این مواقع یکی از راهکارها بازسازی ساختمان‌ ها می‌باشد.

اما پیش از اینکه این کار را انجام دهید، باید بدانید که کارفرما یا مالک چه حقوقی دارد. برای انجام برخی از کارها در حوزه بازسازی و نوسازی ساختمان احتیاج به مجوز خواهید داشت و چنانچه بدون مجوز اقدامی انجام دهید، جریمه به شما تعلق خواهد گرفت.

در ابتدا بهتر است بدانید که بازسازی و نوسازی با یکدیگر متفاوت هستند. در اصل بازسازی برای افزایش عمر ساختمان انجام می‌شود و هر کاری مانند مقاوم سازی ساختمان‌ها که برای این منظور انجام می‌شود را بازسازی می‌گویند. اما نوسازی به معنای این است که قسمت‌هایی از ساختمان مورد نظر را از نو بنا کنید و معمولاً تغییرات نمای بیرونی، تاسیسات، نقشه اصلی و فضای داخلی خانه را شامل می‌شود.

بازسازی خود به دو نوع بازسازی علمی یا سبکی و بازسازی حفاظتی تقسیم بندی می‌گردد که هدف هر دو این است که بقای بنا حفظ شود و ایمنی ساکنین تأمین گردد.

بازسازی ساختمان

فهرست ثابتی برای بازسازی ساختمان نمی‌توان تعیین نمود. چون ساختمان‌ها با یکدیگر متفاوت هستند و هر کدام از آنها شرایط خاصی دارند. اما اگر می‌خواهید بدانید که در بازسازی ساختمان بیشتر چه کارهایی انجام می‌شود، می‌توان به این موارد اشاره کرد:

• تخریب برخی از دیوارها
• انجام تیغه چینی
• تغییرات تأسیسات و لوله کشی
• تعمیر و یا تعویض پنجره و درب
• انجام سقف کاذب
• تعویض کف ساختمان
• نقاشی تعمیرات و یا تعویض کابینت آشپزخانه
• تعویض و یا نصب کاغذ دیواری

مجوزهای لازم برای بازسازی ساختمان

در مواقعی که صحبت از بازسازی ساختمان می‌شود خیلی از افراد گمان می‌کنند که انجام این کار مانند بنایی ساده می‌باشد که انجام و مدیریت آن از دست خودشان برمی‌آید. اما چنانچه به مراحل و اصول بازسازی ساختمان به صورت کامل واقف نباشید، احتمال دارد که با ضررهای جبران ناپذیری مواجه شوید. یکی از اصول بازسازی ساختمان داشتن مجوز شهرداری است. البته همه کارهایی که در بازسازی انجام می‌شود نیاز به مجوز نخواهند داشت.

کدام کارهای بازسازی نیاز به مجوز ندارند

در صورتی که می‌خواهید یکی از کارهای زیر را انجام دهید، نیاز به نگرانی نخواهد بود. چون انجام دادن این کارها در بازسازی ساختمان به مجوز نیاز ندارد:

• بازسازی حیاط و نمای ساختمان
• محوطه سازی به جز حذف پارکینگ
• تعمیرات مربوط به پشت بام شامل مرمت شیروانی، موزاییک و قیرگونی
• تعویض و یا تعمیر کف ساختمان
• نقاشی و رنگ آمیزی ساختمان
• تعمیر و تعویض پنجره و درب ساختمان
• لوله کشی فاضلاب، آب، گاز و دیگر مسائل مربوط
• نصب کاشی و سفیدکاری، نصب موزاییک و سرامیک
• حفر چاه فاضلاب و یا تخلیه کردن آن
• تعمیرات مربوط سرویس بهداشتی
• سیم‌کشی‌ها
• نصب شوفاژ و کولر

کدام کارهای بازسازی نیاز به مجوز دارند؟

در مواقعی که در فرایند بازسازی ساختمان می‌خواهید کارهای زیر را انجام دهید، باید از شهرداری مجوزهای مربوط را بگیرید:

• تخریب کردن بنا
• جابجایی یا تغییر اجزای سازه‌ای بنا مانند تیر، ستون، دیوارهای باربر، سقف، راه پله و بادبند.
• جابجایی‌هایی که موجب حذف پارکینگ شود.
• برخی از تغییرات نقشه که ضوابط شهری را نقض می‌کند.
• تغییر کاربری ساختمان

تغییر کاربری ساختمان

در برخی مواقع امکان دارد که در فرایند بازسازی ساختمان قصد تغییر کاربری آن را داشته باشید. کاربری ساختمان در حقیقت طریقه استفاده از آن می‌باشد که شامل ورزشی، معدن، خدماتی، صنعتی، کشاورزی، تجاری، اداری، مسکونی و بدون کاربری است.

در برخی موارد این امکان وجود دارد که بتوانید کاربری ساختمان مورد نظر را تغییر دهید. اما این کار ساده نخواهد بود. چون شهرداری در هر کدام از مجوزهای ساختی که صادر می‌کند نوع فعالیت آن را به صورت دقیق مشخص می‌نماید. تغییر کاربری ساختمان‌ها بدون گرفتن مجوز از شهرداری تخلف محسوب خواهد شد و گاهی دستور تخریب ساختمان صادر می‌شود. گاهی نیز جریمه خواهد داشت. حتی در برخی مواقع امکان دارد جزای تغییر کاربری بدون مجوز هر دوی این موارد باشد.

بنابراین پیشنهاد می‌شود تا موقعی که شهرداری تأیید نکرده و مجوزهای لازم را نگرفته‌اید، اقدامی برای تغییر کاربری در بازسازی ساختمان مورد نظر نکنید. در مواقعی که به مجوز شهرداری برای بازسازی ساختمان نیاز دارید، باید مراحلی را طی کنید.

گرفتن مجوز بازسازی ساختمان

از نکات مهمی که برای گرفتن مجوز بازسازی ساختمان باید حتماً در نظر بگیرید، می‌توان به این موارد اشاره کرد:

• با مهندس ناظر مشورت کنید. چون در پایان کار مجوز را حتماً باید مهندس ناظر امضا کند.
• از ساختمان خود نقشه کامل تهیه کنید.
• شرایط ساختمان خود را به صورت کامل شرح داده و تعیین نمایید که کدام بخش‌ها نیاز به بازسازی ندارند.
• در هنگام تخریب حضور مهندس ناظر به علت رعایت اصول علمی و فنی برای جلوگیری از حوادث ضروری خواهد بود.

مدارک مورد نیاز برای گرفتن مجوز بازسازی ساختمان

برخی اوقات امکان دارد که درگیر کارهای اداری بازسازی ساختمان شوید، ولی دقیقاً ندانید که چه مدارکی مورد نیاز است. در ادامه مدارکی که برای گرفتن مجوز بازسازی ساختمان نیاز است را بیان می‌کنیم تا این فرایند برای شما آسان‌تر شود:

• کپی و اصل سند مالکیت ساختمان
• کپی و اصل شناسنامه مالک. چنانچه مالک دارای وکیل قانونی است، باید وکالت‌نامه رسمی را ارائه دهید.
• فیش تسویه قبوض و عوارض
• جواب آتش نشانی و بیمه
• تکمیل فرم درخواست مجوز و تشکیل پرونده
• چنانچه ساختمان مورد نظر در بافت فرسوده قرار دارد، باید مجوز از میراث فرهنگی گرفته شود.

مراحل گرفتن مجوز بازسازی ساختمان

یکی دیگر از مواردی که برای دریافت مجوز بازسازی ساختمان باید بدانید، مراحل این کار می‌باشد. وقتی که مدارک مورد نیاز را آماده نمودید، باید کار را آغاز نمایید:

• در ابتدا باید به شهرداری واحد شهرسازی مراجعه نمایید و فرم درخواست تعمیرات را گرفته و پر کنید.
• دستور بازدید برای شما صادر خواهد شد.
• دستور در دبیرخانه ثبت می‌گردد.
• مالک باید به قسمت بایگانی رفته و کارها را تأیید نماید.
• پس از آن به شما نوبت بازدید داده می‌شود.
• در روزی که تعیین شده است، به واحد شهرسازی مراجعه نمایید تا توسط مامور فنی منطقه ساعت بازدید تعیین گردد.
• نماینده مالک یا خود مالک باید در محل مورد نظر در هنگام بازدید حاضر باشد.
• گزارشی توسط مامور بازدید تهیه خواهد شد.
• بررسی این گزارش توسط مسئول شهرسازی انجام می‌شود.
• عوارض کنترل می‌شوند.
• مالک به واحد محاسبات مراجعه می‌کند تا عوارض تأیید گردند.
• مسئول شهرسازی دستور مجوز را صادر می‌کند.
• به قسمت تکمیل پرونده رفته و پیش نویس مجوز را تهیه کنید.
• در این مرحله باید از مسئول شهرسازی، معاون اداری و مالی امضا بگیرید.
• مجوز شما توسط دبیرخانه صادر می‌شود.
• مجوز توسط مالک به بایگانی ارجاع داده می‌شود و این پایان مراحل اخذ مجوز بازسازی ساختمان می‌باشد.

در بازسازی ساختمان متخصص چه نقشی دارد؟

باید بدانید که در هر کاری مراجعه به متخصص موجب خواهد شد که درصد اشتباه به شدت پایین آید. در مورد اقدامات بازسازی ساختمان که نیاز به مجوز دارند به ویژه در مورد تخریب، حضور متخصص و مهندس ناظر ضروری خواهد بود. برای بازسازی ساختمان پیشنهاد می‌شود که به شرکت مشاور متخصص و پیمانکار ماهر مراجعه نمایید و در مورد کار مورد نظر خود با آنها مشورت کنید. آنها برای شما تخمین هزینه را انجام می‌دهند. در صورت تفاهم می‌توانید قرارداد بازسازی ساختمان را با آنها ببندید.

قراردادهای متداول در بازسازی ساختمان

• قراردادهای با مصالح: وقتی از پروژه مورد نظر بازدید انجام شد و بین پیمانکار و کارفرما توافقات مورد نظر انجام شد، طرح نهایی برای این کار تهیه می‌گردد و برآورد مالی انجام می‌شود. پیمانکاران زمان تحویل و قیمت نهایی را به مالک اعلام خواهند کرد. در صورتی که توافق انجام شد، قرارداد امضا می‌گردد. بهتر است که در چند موعد هزینه‌ها را پرداخت کنید. در این صورت کارفرما بابت افزایش قیمت نگرانی نخواهد داشت. چنانچه اتفاق غیر قابل پیش‌بینی در طول بازی ساختمان به وجود آید، توافق باید مجدداً صورت بگیرد.
• قراردادهای بدون مصالح: در این قراردادها قسمتی از هزینه‌ها تا زمان تمام شدن پروژه به عنوان دستمزد مشاور مشخص می‌گردد و هرچه پیشرفت پروژه بیشتر باشد، پرداخت انجام خواهد شد. در این حالت کارفرما در پروژه مسئولیت بیشتری خواهد داشت و می‌تواند تغییراتی که در نظر دارد را به راحتی اعمال نماید. در این توافق هرچه هزینه پروژه بیشتر شود، سهم مشاور نیز بیشتر خواهد شد. احتمال ایجاد اختلاف در این قرارداد بیشتر است.

سخن تکمیلی

امروزه اصول بازسازی ساختمان و قوانین مربوط به آن تغییرات زیادی کرده است. در صورتی که از این قوانین بی‌اطلاع باشید، ممکن است که با ضررهای هنگفتی مواجه شوید. افرادی که از این قوانین و اصول آگاهی کافی دارند یک برگ برنده در اختیار خواهند داشت. امروزه در سراسر دنیا بازسازی ساختمان طرفداران زیادی پیدا کرده است. بنابراین افرادی که می‌خواهند این کار را انجام دهند، باید از قوانین مربوط به آن آگاهی لازم را داشته باشند.

برخی از اقداماتی که در بازسازی ساختمان انجام می‌شود نیاز به مجوز ندارند، اما برخی دیگر از اقدامات بازسازی ساختمان نیاز به مجوز شهرداری خواهند داشت. پیش از بازسازی ساختمان پیشنهاد می‌شود که با مهندس ناظر حتماً مشورت‌های لازم را انجام دهید و پس از آن برای دریافت مجوز اقدام نمایید. در انتهای مجوز بازسازی که صادر می‌شود مهندس ناظر باید امضا بزند.